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업무분야
임대차
상가 임대차 및 주택 임대차에서 발생할 수 있는 수많은 법률적 문제들에 관해 로엘법무법인은 최선의 해결방안을 제안합니다.
상가 임대차란?
상가건물에 대한 임대인과 임차인의 임대차를 목적으로 하는 계약입니다.
임대 측 쟁점 사항
1. 계약 유지 : 차임지급소송
* 임차인이 차임지급을 연체하더라도 임대차계약해지는 신중하여야 합니다. 계약해지 이후에는 차임을 청구할 권리가 없으므로,
해지 이후 해당 부동산을 반환하는 경우 임대인은 새로운 임차인을 구할 때까지 공실로 비워두어야 하는 위험부담이 있습니다.
2. 계약해지 : 원칙적으로 임차인이 2기의 차임액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
1) 건물명도소송
임대차계약을 해지하였음에도 임차인이 임차목적물을 반환하지 않는 경우에는 임대인은 임차인을 상대로 소송을 할 수 있습니다.
2) 부당이득반환청구
임대차계약 해지 이후 임차인이 임차목적물을 사용하는 경우에는 차임상당액의 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.
* 만일 임차인이 실제 임차목적물을 사용하지 않는 경우에는 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.
3) 손해배상청구
* 만일 임차인이 실제 임차목적물을 사용하지 않는 경우에는 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.
* 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 동시이행항변권을 행사하면서 반환을 거부하는 것은 위법한 것이 아니므로 손해배상 의무가 없습니다.
임차인 측 쟁점 사항
1. 보증금반환청구소송
임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계로 임차인은 임차목적물반환에 대하여
이행 제공하여야만 보증금에 대한 '지연손해금'을 청구할 수 있습니다.
2. 필요비, 유익비 반환청구, 유치권 주장
그리고 그 비용을 지급받을 때까지는 임차목적물에 대하여 유치권을 주장할 수 있습니다.
* 유익비는 이용자의 편의를 위해 지출된 것만으로는 부족하고 목적물의 객관적 가치를 증가케 하는 것이어야 합니다.
상가 임차인이 상가 이용을 위하여 내부 인테리어, 시설 등은 유익비반환청구 대상이 되지 않습니다.
3. 계약갱신요구권
* 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 반드시 계약갱신을 요구하셔야 합니다.
4. 권리금 분쟁으로 인한 손해배상청구
임대임이 권리금 회수를 방해하므로 인해 임차인이 손해를 입는 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
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